עסקת מקרקעין אינה מסתכמת בחתימה על חוזה. לפני התחייבות יש לבדוק את הזכויות בנכס, זהות בעלי הזכויות, שעבודים והערות, מצב תכנוני, מיסוי, מימון, מועדי תשלום ואפשרות לרשום את הזכויות על שם הקונה.
המשרד מלווה רוכשים, מוכרים ובעלי נכסים בעסקאות מגורים ומקרקעין מסחריים בישראל, משלב הבדיקה והמשא ומתן ועד דיווחי המס, מסירת החזקה והרישום.
רכישת דירה יד שנייה
לפני חתימת חוזה יש לבדוק מי רשום כבעל הזכויות ומהו הגוף שבו מתנהל הרישום: לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או גורם אחר. נסח טאבו לבדו אינו תמיד מספיק, במיוחד כאשר הזכויות אינן רשומות ישירות בטאבו.
הבדיקה עשויה לכלול:
- זהות המוכר והתאמתה לרישום;
- משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות צדדים שלישיים;
- הצמדות כגון חניה, מחסן, גג או גינה;
- היתר בנייה, חריגות ושימושים קיימים;
- תוכניות החלות על הנכס ומידע תכנוני רלוונטי;
- חובות לרשות המקומית, ועד הבית או גורמים אחרים;
- שכירות קיימת, מחזיקים וזכויות שימוש;
- התאמת לוח התשלומים למשכנתה ולמסירת החזקה.
בדיקה משפטית אינה מחליפה בדיקה הנדסית, שמאות או בדיקה תכנונית מקצועית כאשר הן נדרשות. בעסקה מתאימה יש לשלב בעלי מקצוע לפני החתימה, לא לאחר שנוצרה התחייבות.
מכירת דירה
מוכר צריך לבדוק מראש אם הוא יכול להעביר את הזכויות, אילו מסמכים יידרשו, מהי יתרת המשכנתה ומהן השלכות המס. הכנה מוקדמת מונעת מצב שבו החוזה נחתם אך אין אפשרות לקבל אישורי מסים, אישור עירייה או מסמך אחר הדרוש לרישום.
יש לבחון גם את מועד מסירת החזקה, סילוק שעבודים, תשלום היטל השבחה אם חל, התאמת מצב הנכס להצהרות בחוזה והסדרת פערים ברישום או בזהות.
זיכרון דברים והצעה בלתי חוזרת
חתימה על זיכרון דברים או מסמך קצר עלולה ליצור התחייבות משפטית לפני שהושלמו הבדיקות ולפני שנוסחו מנגנוני הגנה. גם הודעות ותכתובות עשויות לשמש ראיה להסכמות. אין לחתום או להעביר מקדמה לפני בדיקה משפטית של העסקה והמסמך.
הסכם המכר
החוזה צריך לשקף את הנכס ואת הסיכונים המסוימים בעסקה. בין הנושאים המרכזיים:
- הגדרה מדויקת של הזכויות וההצמדות;
- הצהרות המוכר והמסמכים שעליהן הן מבוססות;
- לוח תשלומים ובטוחות לכל תשלום;
- רישום הערת אזהרה או בטוחה חלופית;
- סילוק משכנתאות, עיקולים ושעבודים;
- מועד מסירת החזקה ומצב הנכס במסירה;
- חלוקת מסים, היטלים, אגרות וחובות;
- מסמכים שיימסרו כנגד התשלום האחרון;
- הפרות, פיצוי מוסכם ותרופות;
- תנאים הקשורים לקבלת משכנתה, אם הוסכמו.
מיסוי מקרקעין
רכישה ומכירה עשויות ליצור חבות במס רכישה, מס שבח ותשלומים נוספים. התוצאה תלויה בנתוני הצדדים והנכס: דירות אחרות, תושבות, אופן קבלת הזכות, תקופת ההחזקה, מחיר הרכישה, הוצאות מוכרות, זכויות בנייה ושימוש בנכס.
אין להסתמך על מדרגות מס או פטורים שנבדקו בעסקה קודמת. הסכומים, התנאים והפרשנות עשויים להשתנות. יש לחשב את החשיפה לפני חתימת החוזה ולשמור אסמכתאות להוצאות שעשויות להיות רלוונטיות.
הצדדים נדרשים לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בדין. איחור או דיווח לא מלא עלולים לגרור קנסות, ריבית ועיכוב בקבלת אישורים לרישום.
משכנתה ומימון
אישור עקרוני מהבנק אינו התחייבות סופית להעמיד את ההלוואה. הבנק עשוי להציב תנאים לגבי שמאות, רישום, חריגות בנייה, הכנסות, ביטוחים ומסמכי הנכס. לוח התשלומים בחוזה צריך להתאים לתהליך קבלת המשכנתה ולכספים העצמיים של הקונה.
כאשר קיימת משכנתה של המוכר, יש לתכנן את סילוקה באמצעות מכתב כוונות, תשלום מבוקר והסרת השעבוד.
רכישה מקבלן
ברכישת דירה חדשה חוזה הקבלן מנוסח עבור הפרויקט והיזם ואינו תחליף לייצוג עצמאי של הקונה. עורך הדין של הקבלן מטפל ברישום הפרויקט ובענייני הקבלן; הוא אינו מייצג את הקונה במשא ומתן על זכויותיו.
יש לבדוק את זכויות היזם בקרקע, היתר הבנייה, הבטוחה לפי חוק המכר, מפרט הדירה, הצמדות, מדד תשומות הבנייה, שינויים, מועדי תשלום ומסירה, איחורים, ליקויים, הוצאות רישום וניהול עתידי.
מקרקעין מסחריים
עסקה במשרד, חנות, מחסן או נכס מניב דורשת בדיקה של השימוש המותר, רישוי, מע״מ, הסכמי שכירות, דמי ניהול, תשואה בפועל, הוצאות תחזוקה והשלכות מס. שטח “ברוטו” בפרסום אינו בהכרח השטח הרשום או השטח שניתן להשתמש בו.
ברכישת נכס מושכר יש לבדוק את זהות השוכר, ערבויות, חובות, תקופת השכירות, אופציות, מגבלות העברה והאם ההכנסה המוצגת אכן מתקבלת.
דירה שהתקבלה בירושה או במתנה
לפני מכירת נכס שהתקבל בירושה יש להשלים את צו הירושה או צו קיום הצוואה ולבדוק כיצד רשומות הזכויות. השלכות המס עשויות להיות תלויות גם בנתוני המוריש ובהיסטוריית הנכס.
העברה ללא תמורה בין קרובים אינה עסקה “ללא מס” בהכרח. היא עשויה להשפיע על מס רכישה, מס שבח, תקופות צינון וזכויות עתידיות. יש לבדוק את המהלך לפני החתימה.
תושב חוץ או צד שנמצא בחו״ל
כאשר קונה או מוכר נמצא מחוץ לישראל, יש להסדיר זיהוי, ייפוי כוח, חתימות, אפוסטיל ולעיתים תרגום. בנוסף יש לבדוק השלכות מס, העברת כספים, דרישות בנק ודיווח. ייפוי כוח אינו פותר כל פעולה, ויש להתאים אותו לעסקה ולדרישות הגוף הרושם.
רישום והשלמת העסקה
לאחר התשלום והמסירה יש להשלים את רישום הזכויות. לשם כך עשויים להידרש אישורי מסים, אישור רשות מקומית, שטרי עסקה, אישורי חברה משכנת, מסמכי רמ״י, ייפויי כוח ומסמכי זיהוי. תיק שאינו מגיע לרישום מלא משאיר סיכון גם אם החזקה כבר נמסרה.
תהליך הליווי
- בדיקת מטרת העסקה, הצדדים ומקורות המימון.
- בדיקת הזכויות, השעבודים והמסמכים.
- בדיקת היבטי תכנון, מס ושמאות לפי הצורך.
- ניהול משא ומתן וניסוח החוזה.
- חתימה, דיווח למיסוי מקרקעין ורישום בטוחות.
- מעקב אחר תשלומים, משכנתאות ואישורים.
- מסירת החזקה והשלמת רישום הזכויות.
לבדיקה ראשונית של עסקת מקרקעין, צרו קשר עם המשרד וציינו את סוג העסקה, פרטי הנכס ומועד החתימה המתוכנן.
מה להביא לבדיקה ראשונית
- נסח טאבו או אישור זכויות עדכני;
- פרטי הצדדים והנכס;
- טיוטה, הצעה או זיכרון דברים שקיבלתם;
- מידע על משכנתה קיימת או מימון מתוכנן;
- חוזי רכישה קודמים, צו ירושה או מסמכי מתנה;
- היתרים, תוכניות ומידע על חריגות ידועות;
- חוזי שכירות אם הנכס מושכר;
- המועד המתוכנן לחתימה ולמסירה.
לשירותים משפטיים נוספים בישראל
מדריכים ממוקדים לרכישת דירה
- רכישת דירה יד שנייה בישראל: בדיקות משפטיות, חוזה, מיסוי ורישום
- רכישת דירה מקבלן בישראל: חוזה, בטוחות, תשלומים ומסירה
המידע בעמוד כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, שמאות או בדיקה הנדסית. כל עסקה דורשת בדיקה של הזכויות, הצדדים, המסמכים, המיסוי והמצב התכנוני לפני יצירת התחייבות.
Подробнее: הסכם שכירות מסחרית בישראל: בדיקות, בטוחות ותנאי יציאה
